Si definisce contratto di rent to buy (letteralmente “affitto per comprare”) – contratto quest’ultimo soggetto a trascrizione, secondo quanto previsto dall’art. 23 della L. 133/2014 – quel contratto di godimento stipulato in funzione della successiva alienazione di uno o più beni immobili. Nel regime della predetta disposizione afferente la trascrizione di tale tipologia di accordo, la trascrizione del rent to buy ha nello specifico un effetto duplice: ossia, da un lato, (i) l’opponibilità immediata ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo e, dall’altro, (ii) l’effetto “prenotativo”, attraverso il quale il conduttore che esercita la facoltà di acquisto dell’immobile in godimento, lo otterrà, al momento dell’acquisto definitivo, nello stato di diritto che lo stesso aveva al momento dell’originaria stipula del contratto di rent to buy, vanificando così di fatto possibili trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che siano effettuate successivamente alla trascrizione del rent to buy. Sul punto, resta ferma, invece, la regola dell’art. 2644 c.c. sulla priorità delle trascrizioni anteriori, che coniuga la disciplina del rent to buy a quella dell’ipoteca. L’anteriorità della trascrizione dell’ipoteca rispetto al contratto di rent to buy garantirà sempre e pienamente l’originario creditore, che deterrà il proprio diritto di sequela sul bene, sia nel caso in cui venga concesso a terzi il godimento, secondo quanto previsto dall’art. 2808 c.c., sia nel caso il buyer dovesse portare a termine l’acquisto all’interno dell’operazione commerciale del rent to buy.
Per tali ragioni, ed occupandosi del rapporto di tale contratto con l’istituto della revocatoria ordinaria, la Suprema Corte, nel caso di specie, ha concluso affermando che, poiché l’art. 2901 c.c. consente di far dichiarare l’inefficacia degli atti con i quali il debitore rechi pregiudizio alle ragioni del creditore, difetta tale requisito essenziale nel caso in cui il creditore sia garantito da un’ipoteca anteriormente iscritta sul bene oggetto dell’atto per il quale si chiede la revocatoria. L’atto dispositivo successivo all’iscrizione di ipoteca (in tal caso il contratto di rent to buy), infatti, non priva il creditore ipotecario del diritto di sequela, anche nei confronti dei terzi successivamente acquirenti, e quindi rimarrà in ogni caso inefficace rispetto alle sue ragioni creditorie. Ciò a maggior ragione vale per gli atti dispositivi compiuti dal terzo datore di ipoteca, che non è debitore e nei cui confronti il creditore non può vantare la garanzia patrimoniale generica ex art. 2740 c.c. a tutela della cui integrità è posta l’azione revocatoria.
